Ежемесячные подорожания услуг на содержание квартиры заставляют владельцев интересоваться, что такое ОСМД. Объединение совладельцев многоквартирного дома – так расшифровывается аббревиатура. Если вкратце – это организация, которую самостоятельно создают владельцы квартир. Предприятие получает статус юридического лица, избирается руководитель и прописываются обязательства по содержанию дома.
Что такое ОСМД: основания и создание
Изначально, любой многоэтажный дом считается юрисдикцией государства. Владельцы оплачивают услуги за жилье, воду и энергоресурсы в казну страны. А взамен получают сервис, в виде капитального ремонта дома, аварийного и технического обслуживания квартир. До 2018 года, задачи по благоустройству многоквартирного дома выполняли коммунальные хозяйства. После упразднения системы, каждый дом обязали определиться с выбором:
- перейти на ОСМД, создав юридическое лицо и, проведя голосование, назначить директора, бухгалтера, прописать нормативы по сопровождению дома и благоустройству прилегающей территории;
- выбрать управляющую компанию голосованием большинства владельцев квартир и подписать договор на определенный срок.
Даже после принятия закона об упразднении коммунальных хозяйств, владельцы квартир свято верят, что дом по-прежнему остается на балансе государства. Утверждение неверно. Собственники стали совладельцами дома в целом, а также всего неделимого имущества, технических сетей и оборудования, которое располагается на прилегающей территории.
В юрисдикцию государства попадают только системы подвода газа, воды, теплоснабжения и канализационные стоки, которые подведены к распределительной системе многоквартирного дома. Дальше – проблема собственников. Отгородиться от проблемы, сказав, что в квартире все хорошо, а остальное не моя проблема, не получится. Подвальные коммуникации, лифты, подъезды, дворовая площадка и дороги, крыша – все приобрело собственника в лице совладельцев дома.
ОСМД и управляющая компания: преимущества и недостатки
В ОСМД все просто – обычный кооператив, где есть управляющий, который распоряжается финансами, полученными от собственников квартир. На поддержку дома устанавливается ежемесячный тариф, который входит в платежку за остальные услуги. Управляющий назначает бухгалтера для ведения документации и нанимает бригаду рабочих, которые проводят ремонты оборудования и инженерных сетей в доме. Регламент прописывается в типовом уставе ОСМД:
- название и цель создания;
- органы управления и полномочия руководства ОСМД;
- периодичность и порядок голосования;
- источники и распределение финансирования;
- принятие сметы и оплата совместных расходов;
- права и обязанности совладельцев;
- ответственность за нарушение устава и решения имущественных вопросов.
Недостаток ОСМД в завышенной стоимости услуг и отсутствии контроля по оплате услуг. Помимо ежемесячных сборов денег на благоустройство дома, собственники квартир сдают на зарплату управляющему, бухгалтеру, а может быть и юристу. Войдя в преступный сговор с бухгалтером, глава ОСМД может запросто повысить оплату для владельцев квартир. Обязательно найдутся собственники, которые не платят своевременно за услуги. Договориться с управляющим легко, а с управляющей компанией невозможно – должников быстро привлекают к административному взысканию. Переизбрать главу кооператива проблема – большинство собственников не находят время на собрание, закрывая на все глаза.
С управляющей компанией дела обстоят иначе. Правильное заключение договора обязывает подрядчика оказывать услуги в полном объеме. Любое нарушение чревато штрафами или разрывом отношений. Отсюда ежемесячные графики посещения объектов, осмотры технических помещений, тестирование оборудования и коммуникационных сетей. В управляющей компании есть статьи расходов на ремонтно-восстановительные работы. Незначительная сумма в платежке попадает в бюджет и накапливается. Любой форс-мажор решается мгновенно – замена оборудования, ремонт, что угодно. ОСМД работает в режиме тушения пожаров: поломка – надо собрать деньги с жильцов и починить. А это время.
Управляющие компании сопровождают десятки, а то и сотни домов, отсюда низкая стоимость услуг и видимые улучшения по благоустройству дома. Что такое ОСМД, в сравнении с огромным предприятием, владеющим собственными бригадами профессиональных рабочих, специализированным автотранспортом и имеющим обширные связи с поставщиками строительных материалов и оборудования.
Потеря власти и контроля над финансами – единственная причина, по которой управляющие ОСМД категорически отказываются передавать дом управляющей компании. Выигрыш получают только собственники квартир. Выбирая между ОСМД и подрядчиком, владельцам квартир остается определиться, что в приоритете – собственное благо или чужое.