Щомісячні подорожчання послуг на утримання квартири змушують власників цікавитися, що таке ОСББ. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – так розшифровується абревіатура. Якщо коротко – це організація, яку самостійно створюють власники квартир. Підприємство набуває статусу юридичної особи, обирається керівник і прописуються зобов’язання з утримання будинку.
Що таке ОСББ: підстави і створення
Спочатку, багатоповерховий будинок вважається юрисдикцією держави. Власники оплачують послуги за житло, воду і енергоресурси в казну країни. А натомість отримують сервіс, у вигляді капітального ремонту будинку, аварійного та технічного обслуговування квартир. До 2018 року, завдання з благоустрою багатоквартирного будинку виконували комунальні господарства. Після скасування системи, кожен будинок зобов’язали визначитися з вибором:
- перейти на ОСББ, створивши юридичну особу і, провівши голосування, призначити директора, бухгалтера, прописати нормативи по супроводу будинку і благоустрою прилеглої території;
- вибрати керуючу компанію голосуванням більшості власників квартир і підписати договір на певний термін.
Навіть після прийняття закону про скасування комунальних господарств, власники квартир свято вірять, що будинок як і раніше залишається на балансі держави. Твердження невірне. Власники стали співвласниками будинку в цілому, а також всього неподільного майна, технічних мереж і обладнання, яке розташовується на прилеглій території.
До юрисдикції держави потрапляють тільки системи підведення газу, води, теплопостачання та каналізаційні стоки, які підведено до розподільчої системи багатоквартирного будинку. Далі – проблема власників. Відгородитися від проблеми, сказавши, що в квартирі все добре, а інше не моя проблема, не вийде. Підвальні комунікації, ліфти, під’їзди, дворовий майданчик і дороги, дах – все набуло власника в особі співвласників будинку.
ОСББ і керуюча компанія: переваги і недоліки
В ОСББ все просто – звичайний кооператив, де є керуючий, який розпоряджається фінансами, отриманими від власників квартир. На підтримку будинку встановлюється щомісячний тариф, який входить в платівку за інші послуги. Керуючий призначає бухгалтера для ведення документації та наймає бригаду робітників, які проводять ремонти обладнання та інженерних мереж в будинку. Регламент прописується в типовому статуті ОСББ:
- назва і мета створення;
- органи управління і повноваження керівництва ОСББ;
- періодичність і порядок голосування;
- джерела та розподіл фінансування;
- прийняття кошторису і оплата спільних витрат;
- права та обов’язки співвласників;
- відповідальність за порушення статуту і вирішення майнових питань.
Недолік ОСББ в завищеної вартості та відсутності контролю з оплати послуг. Крім щомісячних зборів грошей на благоустрій будинку, власники квартир здають на зарплату керуючому, бухгалтеру, а може бути і юристу. Увійшовши в злочинну змову з бухгалтером, голова ОСББ може запросто підвищити оплату для власників квартир. Обов’язково знайдуться власники, які не платять вчасно за послуги. Домовитися з керуючим легко, а з керуючою компанією неможливо – боржників швидко привертають піддано адміністративному стягненню. Переобрати голову кооперативу проблема – більшість власників не знаходять час на збори, закриваючи на все очі.
З керуючою компанією справи йдуть інакше. Правильне укладення договору зобов’язує підрядника надавати послуги в повному обсязі. Будь-яке порушення загрожує штрафами або розривом відносин. Звідси щомісячні графіки відвідування об’єктів, огляди технічних приміщень, тестування обладнання та комунікаційних мереж. У керуючій компанії є статті витрат на ремонтно-відновлювальні роботи. Незначна сума в платівці потрапляє в бюджет і накопичується. Будь який форс-мажор вирішується миттєво – заміна обладнання, ремонт, що завгодно. ОСББ працює в режимі гасіння пожеж: поломка – треба зібрати гроші з мешканців і полагодити. А це час.
Керуючі компанії супроводжують десятки, а то і сотні будинків, звідси низька вартість послуг і видимі поліпшення з благоустрою будинку. Що таке ОСББ, в порівнянні з величезним підприємством, що володіє власними бригадами професійних робочих, спеціалізованим автотранспортом і мають широкі зв’язки з постачальниками будівельних матеріалів і обладнання.
Втрата влади і контролю над фінансами – єдина причина, по якій керуючі ОСББ категорично відмовляються передавати будинок керуючої компанії. Виграш отримують тільки власники квартир. Вибираючи між ОСББ та підрядником, власникам квартир залишається визначитися, що в пріоритеті – власне благо чи чуже.